導(dǎo)讀

　　對(duì)VC/PE機(jī)構(gòu)來說，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)如何挖掘投資機(jī)會(huì)？這門生意對(duì)運(yùn)營(yíng)方的主要考核點(diǎn)是什么，未來又將如何實(shí)現(xiàn)盈利和退出？

　　近期，房租飛漲話題引起大量關(guān)注，我愛我家前副總裁胡景暉關(guān)于長(zhǎng)租公寓助推房租上漲的言論，更是將長(zhǎng)租公寓推上風(fēng)口浪尖。

　　一方面，長(zhǎng)租公寓是潘石屹眼中不賺錢的生意，杭州長(zhǎng)租公寓鼎家近日因資金鏈斷裂而破產(chǎn)的消息，也引發(fā)諸多對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂；另一方面，在政策紅利、萬億市場(chǎng)前景的預(yù)期下，VC/PE機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店集團(tuán)等資本方早已入局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

　　對(duì)VC/PE機(jī)構(gòu)來說，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)如何挖掘投資機(jī)會(huì)？這門生意對(duì)運(yùn)營(yíng)方的主要考核點(diǎn)是什么，未來又將如何實(shí)現(xiàn)盈利和退出？

　　四類玩家角逐萬億市場(chǎng)

　　“長(zhǎng)租公寓是萬億級(jí)別的市場(chǎng)，其中存在很多機(jī)會(huì)，而且政策在向這方面引導(dǎo)。在美國(guó)市場(chǎng)，有多個(gè)長(zhǎng)租公寓的品牌運(yùn)營(yíng)方是百億美金市值級(jí)別，但中國(guó)的長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)方還沒有上市的。”一位一線投資機(jī)構(gòu)投資人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，該機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也有所布局。

　　據(jù)了解，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)以集中式和分散式兩種模式為主，運(yùn)營(yíng)方主要有四種類型，即開發(fā)商系、酒店系、中介系和創(chuàng)業(yè)系。VC/PE機(jī)構(gòu)主要對(duì)創(chuàng)業(yè)系進(jìn)行投資，包括魔方公寓、蛋殼公寓、安心公寓等。一些資金量較大的PE機(jī)構(gòu)也參與到中介系的融資中，如今年1月，華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊聯(lián)合領(lǐng)投了鏈家旗下自如的40億元A輪融資。

　　幾類派系的差異在于，開發(fā)商系如萬科、碧桂園等，有物業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，更擅長(zhǎng)做集中式長(zhǎng)租公寓；酒店系有存量物業(yè)，規(guī)�；�的管理體系也很成熟；中介系扎根在傳統(tǒng)社區(qū)有房源及獲客的優(yōu)勢(shì)，且有線下門店資源，管理成本會(huì)更低，更適合做分散式長(zhǎng)租公寓。

　　“總結(jié)來說創(chuàng)業(yè)系很吃虧，2015年左右有很多互聯(lián)網(wǎng)的人跨界做長(zhǎng)租公寓，把經(jīng)濟(jì)型酒店等存量物業(yè)盤下來裝修改造，一個(gè)項(xiàng)目投入好幾百萬。但經(jīng)濟(jì)模型算下來可能還不如酒店運(yùn)營(yíng)，大部分是不賺錢的。”上述投資人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析說。

　　對(duì)應(yīng)來說，分散式公寓早期拿房成本沒那么高，有一批創(chuàng)業(yè)公司因先發(fā)優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來。但現(xiàn)在隨著拿房成本越來越高，這種規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的生意，對(duì)創(chuàng)業(yè)公司來說也越來越難做。

　　不過上述投資人認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)如果跟房地產(chǎn)公司綁定做長(zhǎng)租公寓，仍然存在一定的機(jī)會(huì)。他解釋稱，這種模式類似世聯(lián)行運(yùn)作的紅璞公寓，世聯(lián)行主要業(yè)務(wù)是幫助開發(fā)商做新房代理銷售，但由于政策原因，有些開發(fā)商的自持房源不能賣、只能出租，還有些商住房受政策影響流動(dòng)性較差，這些開發(fā)商有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的需求但缺乏經(jīng)驗(yàn)。世聯(lián)行的紅璞公寓跟開發(fā)商合作，拿到的房源大多是精裝房，投入軟裝的成本沒那么高，便于輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張，也幫開發(fā)商盤活了資產(chǎn)。

　　嘉御基金則避開競(jìng)爭(zhēng)激烈的白領(lǐng)公寓市場(chǎng)，對(duì)定位藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)的安心公寓進(jìn)行了投資。據(jù)了解與白領(lǐng)公寓相比，藍(lán)領(lǐng)公寓的房間改造成本更低，安心公寓能夠?yàn)樗{(lán)領(lǐng)提供接近群租房時(shí)的價(jià)格，但總體來說居住條件更好。

　　嘉御基金創(chuàng)始合伙人衛(wèi)哲對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，嘉御基金投長(zhǎng)租公寓時(shí)主要看兩項(xiàng)指標(biāo)，即入住率和單店投資回收速度。首先，很多白領(lǐng)公寓入住率難超過70%，閑置資產(chǎn)很多，但安心公寓的入住率常年維持在95%以上。

　　究其原因，不是白領(lǐng)公寓運(yùn)營(yíng)方的管理問題，而是白領(lǐng)租客本身流動(dòng)性強(qiáng)，不再續(xù)約后公寓需重新招租，營(yíng)銷成本不斷產(chǎn)生，房屋空置率就成了問題。安心公寓做的是B2B2C的生意，跟餐飲公司、航空公司等需要為員工提供包住條件的企業(yè)簽約，提供類似工廠宿舍的床位。雖然企業(yè)有員工的流動(dòng)性，但企業(yè)所定的床位是固定的，2B企業(yè)的穩(wěn)定性讓安心公寓的入住率能夠有所保障。

　　第二，很多集中式的長(zhǎng)租公寓通常會(huì)跟物業(yè)一次性簽下十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的合同，但運(yùn)營(yíng)中收回成本通常就要五到七年。但安心公寓由于入住率高，單店基本在開業(yè)三個(gè)月后能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，在一兩年內(nèi)回收投資成本。