近期，總部位于南京的樂(lè)伽公寓宣布停止運(yùn)營(yíng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這已是近一年半以來(lái)第23家宣布倒閉的長(zhǎng)租公寓品牌。從“投資風(fēng)口”到“爆雷潮”，長(zhǎng)租公寓為何頻頻出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題？未來(lái)如何防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)？專家指出，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)并非單純的“房東租客”關(guān)系，更多涉及金融因素，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)需加強(qiáng)防范。

　　期待長(zhǎng)線資金入場(chǎng)

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前各類長(zhǎng)租公寓發(fā)展都處在瓶頸期，均出現(xiàn)萎縮跡象。

　　從項(xiàng)目投資方來(lái)看，長(zhǎng)租公寓投資方主要包括房企開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)企業(yè)和房產(chǎn)中介公司。創(chuàng)業(yè)型長(zhǎng)租公寓如魔方公寓、YOU+等主要依靠A輪B輪融資等資本加持；房企的長(zhǎng)租公寓如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等則依靠房企自有資金；房產(chǎn)中介旗下的長(zhǎng)租公寓如自如、相寓，主要是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，房源大多較為分散。

　　中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉表示，行業(yè)集中度上升，綜合實(shí)力強(qiáng)大的頭部玩家資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，實(shí)力弱規(guī)模小的企業(yè)不可避免地被吞噬。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前經(jīng)營(yíng)困難、倒閉破產(chǎn)的以小型長(zhǎng)租公寓居多，主要集中在上海、杭州、南京等大中城市。而大型長(zhǎng)租公寓目前僅是經(jīng)營(yíng)節(jié)奏放慢，暫未出現(xiàn)破產(chǎn)停擺的情況，未來(lái)長(zhǎng)租公寓仍具有較好前景。

　　險(xiǎn)資等長(zhǎng)線資金對(duì)長(zhǎng)租公寓頗有興趣。平安集團(tuán)總經(jīng)理任匯川表示，正在和地方政府研究千億級(jí)保險(xiǎn)資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓、人才保障房的項(xiàng)目。

　　胡景暉指出，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)租產(chǎn)業(yè)需要的是長(zhǎng)期、大規(guī)模和便宜的資金。但實(shí)際上，目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)基本都是短錢、熱錢、貴錢，聞風(fēng)而動(dòng)又猝然離場(chǎng)，資金屬性和產(chǎn)業(yè)屬性不匹配�！霸趪�(guó)外，也基本都是養(yǎng)老、保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)型資金進(jìn)入該行業(yè)�！�

　　警惕金融化風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)胡景暉介紹，截至上半年，全國(guó)約有95萬(wàn)間集中式長(zhǎng)租公寓和240萬(wàn)間分散式長(zhǎng)租公寓，覆蓋近20個(gè)一二線城市的400余萬(wàn)租客以及100余萬(wàn)小業(yè)主。據(jù)他推算，通過(guò)租金貸、押金和租金錯(cuò)配形成的資金沉淀規(guī)模高達(dá)200多億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓存在的問(wèn)題不僅在于推漲房租，更在于金融化帶來(lái)的“資金池”，而資金池的風(fēng)險(xiǎn)在于掩蓋運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，后移投資風(fēng)險(xiǎn)�！艾F(xiàn)在一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)不是租賃企業(yè)，而變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)的‘金融企業(yè)’，裝修、分租等都只是對(duì)資金池的補(bǔ)充。”

　　對(duì)此，李宇嘉表示，需避免長(zhǎng)租公寓與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)接，防范長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，如果長(zhǎng)租公寓可以妥善解決“在租金未付給房東的情況下，如何保障租客租賃權(quán)”的問(wèn)題，仍具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前長(zhǎng)租公寓的壓力在于經(jīng)營(yíng)方面存在諸多問(wèn)題，很多項(xiàng)目雖融資力度大，但是資金回籠效果不佳。

　　多管齊下加強(qiáng)監(jiān)管 

　　李宇嘉認(rèn)為，防范長(zhǎng)租市場(chǎng)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，首先要加強(qiáng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)和長(zhǎng)租公寓公司的監(jiān)管，嚴(yán)禁租賃貸等違規(guī)融資行為，避免資金池的形成。在租金方面，要建立監(jiān)管系統(tǒng)，防止資金挪用甚至卷款潛逃。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，可適當(dāng)在保證金、準(zhǔn)備金等方面落實(shí)新政策。一是筑牢“防火墻”，有助于對(duì)租客形成保險(xiǎn)作用；二是能夠約束企業(yè)盲目擴(kuò)大，形成成本概念；三是利好后續(xù)對(duì)長(zhǎng)租公寓資金面的監(jiān)控，為企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)提供保障。

　　胡景暉提出，應(yīng)該盡快啟動(dòng)相關(guān)立法工作，保護(hù)租客隱私、財(cái)產(chǎn)和生命安全。同時(shí)要盡快建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)的登記備案制度，大幅度提高長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)押金數(shù)量和準(zhǔn)入門檻。針對(duì)企業(yè)“爆雷”，租客“無(wú)家可歸”的情況，各城市應(yīng)緊急儲(chǔ)備可用于出租的公租房、廉租房、低價(jià)出租房源，用于租客安置。目前，大型國(guó)企、央企和國(guó)有銀行進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域，有望成為該行業(yè)未來(lái)的主導(dǎo)力量，很大程度上會(huì)降低行業(yè)“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。隨著住宅租賃運(yùn)營(yíng)被認(rèn)定為國(guó)民統(tǒng)計(jì)中新的產(chǎn)業(yè)類別，在減稅降費(fèi)方面存在空間，將對(duì)行業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)模型和經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)等產(chǎn)生實(shí)際影響，提高整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率。