■一位銷售人員告訴記者：“徐匯區(qū)新盤供應(yīng)不多，大多數(shù)人都會(huì)來(lái)看一看，但買不買還取決于項(xiàng)目與客戶興趣點(diǎn)是否能對(duì)得上�！�

　　■“房子只要推出來(lái)就能賣出去，因?yàn)樗�是限價(jià)房，與二手房?jī)r(jià)格倒掛，等于是向二級(jí)市場(chǎng)讓利�！蹦炒笮头科蟾吖芟蛴浾弑硎�，長(zhǎng)三角地區(qū)依然是公司銷售最好的區(qū)域。

　　■上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，今年上海樓市活躍，但背后也難掩市場(chǎng)分化，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化率低于50%的樓盤也不在少數(shù)。

　　近期，全國(guó)部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)一手房熱銷的現(xiàn)象�！扒�人排隊(duì)”“萬(wàn)人搖號(hào)”“開(kāi)盤日光”等驚爆眼球的新聞?lì)l頻出現(xiàn)。以上海為例，有媒體統(tǒng)計(jì)，截至10月底，今年上海的一手房銷售已出現(xiàn)12次千人搖號(hào)，認(rèn)籌率超過(guò)100%的項(xiàng)目搖號(hào)已達(dá)65次。買房都要靠“搶”？事實(shí)究竟怎樣？

　　近日，上證報(bào)記者對(duì)上海的一手房市場(chǎng)進(jìn)行了一番實(shí)地調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，后疫情時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境改善的需求愈加強(qiáng)烈，雖然新盤熱銷現(xiàn)象確實(shí)存在，但占比僅約20%，且主要集中于市中心的價(jià)格倒掛項(xiàng)目：一手房、二手房的價(jià)格倒掛，令購(gòu)房者篤信“買到即賺到”。

　　市中心一手房項(xiàng)目緊俏

　　初冬的上海，時(shí)陰時(shí)雨，寒風(fēng)中，一些樓盤的購(gòu)房者熱情卻很高漲。

　　上午10時(shí)許，在徐匯區(qū)龍華板塊的融創(chuàng)徐匯濱江售樓處，記者看到已有三四組客戶在與銷售人員洽談，更有一個(gè)10人左右的團(tuán)隊(duì)在售樓處參觀。

　　“看房的人還是蠻多的，國(guó)慶期間每天大約有200多組客戶來(lái)看房，現(xiàn)在天冷了，周末一天也會(huì)有接近100組客戶到訪。”銷售人員告訴記者，“現(xiàn)在臨近年尾，市場(chǎng)上新項(xiàng)目比較少，特別是高端項(xiàng)目更少。徐匯區(qū)新盤供應(yīng)不多，大多數(shù)人都會(huì)來(lái)看一看，但買不買還取決于項(xiàng)目與客戶興趣點(diǎn)是否能對(duì)得上�，F(xiàn)在市場(chǎng)總體還不錯(cuò)，但肯定沒(méi)到不愁賣那么夸張的地步。”

　　“這里已經(jīng)10年沒(méi)有推新盤了，我們的項(xiàng)目性價(jià)比肯定高。之前項(xiàng)目一期開(kāi)盤230套房源，均價(jià)79200元/平方米，獲得800多組客戶認(rèn)籌。這次二期馬上要開(kāi)盤了，均價(jià)還是8萬(wàn)元/平方米不到，周邊2009年的次新房現(xiàn)在每平方米都要賣到9萬(wàn)元、10萬(wàn)元了。”徐匯區(qū)長(zhǎng)橋板塊匯成南街里銷售人員說(shuō)。

　　匯成南街里是位于徐匯區(qū)羅秀路上的一個(gè)剛需改善型新盤�！拔抑荒苷f(shuō)，這個(gè)盤不會(huì)不熱。附近已經(jīng)沒(méi)什么可供開(kāi)發(fā)的地塊，而且這個(gè)地段8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)還是很劃算的，現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格壓得低，能搶盡量搶�！痹诳礃影宸康拈g隙，購(gòu)房者余先生對(duì)記者說(shuō)，他們家就住在項(xiàng)目附近，因此對(duì)周邊情況比較熟悉。他屬于首套剛改，購(gòu)房需求不是太迫切，如果二期能搖到號(hào)就買二期，如果搖不到就準(zhǔn)備買三期�！艾F(xiàn)在買房靠運(yùn)氣，能搖到就好。政府對(duì)新房限價(jià)政策暫時(shí)不會(huì)改變，我身邊有不少人都在搶房，買到一套就相當(dāng)于賺了好多年的工資�！�

　　上海虹口區(qū)的房地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目瑞虹新城在業(yè)界久負(fù)盛名。如今瑞虹新城九期中糧瑞虹·海景壹號(hào)即將開(kāi)盤。記者以購(gòu)房為名與銷售人員搭訕。當(dāng)?shù)弥��?gòu)房意向是小戶型時(shí)，銷售人員斬釘截鐵地說(shuō)：“很難搖到的，我直接告訴你，小面積（戶型）很難搖到。我們這邊看樣板房需要先驗(yàn)資，認(rèn)籌我們只會(huì)通知驗(yàn)資客戶，因?yàn)榭蛻袅刻�大了，我們�?huì)篩選驗(yàn)資并且付款方式好的客戶去認(rèn)籌�！�

　　“168戶型、188戶型的房源開(kāi)盤日光應(yīng)該沒(méi)有任何問(wèn)題�，F(xiàn)在房子好不好賣看項(xiàng)目，瑞虹新城這個(gè)盤你可能不了解，這個(gè)盤的火爆不是一天兩天了，不愁賣。我們每期開(kāi)盤都這樣，200平方米以下的房源，客戶買不到屬于正常，買到屬于運(yùn)氣好�！变N售人員言語(yǔ)中充滿牛氣。

　　市中心的項(xiàng)目如此“牛氣”，郊區(qū)項(xiàng)目怎么樣？

　　在浦東新區(qū)上海野生動(dòng)物園附近的海玥瑄邸售樓處，記者看到售樓處里的人氣絲毫不輸融創(chuàng)徐匯濱江項(xiàng)目：有的人在洽談，有的人在簽約。一對(duì)老年夫婦告訴記者，他們是來(lái)交最后一筆房款。為了退休生活能過(guò)得更加舒適，他們將楊浦區(qū)的房子置換到此。“這里的房子價(jià)格和戶型都不錯(cuò)，我們一眼相中就買了�！�

　　據(jù)了解，海玥瑄邸三期已于10月中旬開(kāi)盤，均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，一個(gè)月內(nèi)全款付清可享總價(jià)96折優(yōu)惠，其他客戶購(gòu)房可享97折優(yōu)惠。這也是記者跑的多個(gè)樓盤中唯一有購(gòu)房折扣優(yōu)惠的樓盤。銷售人員告訴記者：“受疫情影響，最近售樓處人氣較之前有所下滑。上海樓市比較規(guī)范，政府的風(fēng)險(xiǎn)把控也做得比較到位。本以為疫情之下上海樓市可能遭遇寒流，沒(méi)想到今年市場(chǎng)真的是好。我們這個(gè)盤共有約1500套房源，今年5月、10月兩次開(kāi)盤已經(jīng)賣掉了600多套房源，公司在銷售方面也不是特別著急。”

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海今年樓市活躍，但背后也難掩市場(chǎng)分化。今年改善需求釋放特別明顯，造就一些中環(huán)以內(nèi)一手新盤熱銷的印象。其中邏輯也很簡(jiǎn)單，就是想改善生活，改善居住品質(zhì)。但市場(chǎng)分化也很明顯，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化率低于50%的樓盤也不在少數(shù)。歸根結(jié)底，買家越來(lái)越理性，房子的價(jià)格與品質(zhì)不匹配就難以獲得市場(chǎng)認(rèn)同。

　　價(jià)格倒掛是熱銷主因

　　疫情防控常態(tài)化后的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓房企喜上眉梢。某十強(qiáng)房企上海公司高管告訴記者，今年上海市場(chǎng)銷售情況還不錯(cuò)，基本開(kāi)盤就能清盤。但也有分化，市中心項(xiàng)目的銷售情況要顯著好于外環(huán)、遠(yuǎn)郊地區(qū)。

　　在這位高管看來(lái)，上海的住宅需求量非常大�！吧虾�國(guó)際化水平高，營(yíng)商環(huán)境很好，地產(chǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)紛紛把總部搬到上海。這些機(jī)構(gòu)的入駐為上海帶來(lái)了大量的高端人才和住房需求�！�

　　“現(xiàn)在非常好賣，沒(méi)房源。房子只要推出來(lái)就能賣出去，因?yàn)樗�是限價(jià)房，與二手房?jī)r(jià)格倒掛，等于是向二級(jí)市場(chǎng)讓利�！蹦炒笮头科蟾吖芟蛴浾弑硎荆�長(zhǎng)三角地區(qū)依然是公司銷售最好的區(qū)域。截至11月30日，公司浙江區(qū)域銷售金額同比增幅達(dá)25%至30%，上海區(qū)域和江蘇區(qū)域銷售金額同比略有下降。公司今年在浙江的供貨較多，上海、江蘇的供貨量比去年少。整體上，公司今年在長(zhǎng)三角兩省一市的銷售總額與去年同期基本持平。

　　“上海、杭州如果有貨應(yīng)該不愁賣，但長(zhǎng)三角華東地區(qū)也不是所有城市都賣得好。今年我們?cè)诮B興、合肥就賣得不錯(cuò)，有些地區(qū)就賣得一般�！鄙鲜龈吖苷f(shuō)。

　　在滬上某房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司負(fù)責(zé)人看來(lái)，上海局部地區(qū)一手房有供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但大部分地區(qū)供應(yīng)充分，并未出現(xiàn)絕大多數(shù)一手項(xiàng)目都超額認(rèn)籌的情況�！拔覀兝�了一個(gè)數(shù)據(jù)，大約20%的項(xiàng)目位于熱點(diǎn)板塊，會(huì)比較搶手；30%的項(xiàng)目推售比合理，開(kāi)盤賣60%至70%，然后再經(jīng)過(guò)兩三個(gè)月去化就能賣完。上海樓市相對(duì)比較健康，需求旺盛，供應(yīng)也比較充足，然后購(gòu)房者各取所需�！�

　　“上海有些區(qū)域長(zhǎng)期沒(méi)有供應(yīng)，一手房會(huì)熱銷，但很多購(gòu)房者想買網(wǎng)紅盤其實(shí)也就是想試試運(yùn)氣。大家的心態(tài)比較好，一手房搖不到就買二手房，可選擇的余地也很多�！鄙鲜龃�理公司負(fù)責(zé)人表示，“上海市政府對(duì)樓市的調(diào)控比較理性，市場(chǎng)有需求就多發(fā)放一些預(yù)售證，加快供應(yīng)，各種供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理，差不多價(jià)位的項(xiàng)目也比較多，基本能滿足需求，因而今年上海一手房?jī)r(jià)格總體還是比較穩(wěn)定的�！�

　　上海樓市全年銷售有望增長(zhǎng)

　　“政府控制房?jī)r(jià)的決心非常堅(jiān)定，今年我們拿地比較謹(jǐn)慎，通過(guò)招拍掛拿地不多，主要還是通過(guò)合作來(lái)獲取項(xiàng)目�！币患掖笮头科蟾吖苋绱吮硎�，受疫情影響，上海今年是土地供應(yīng)的大年，而且的確供應(yīng)了不少優(yōu)質(zhì)地塊�？梢灶A(yù)見(jiàn)，明年下半年上海的新房供應(yīng)量依然會(huì)比較大。

　　該高管表示，從土地供應(yīng)節(jié)奏來(lái)說(shuō)，今年上海的新增供地比往年要多一些，大部分地塊的溢價(jià)率保持在15%左右�！敖衲晟虾Ｍ恋厥袌�(chǎng)土拍溢價(jià)率超過(guò)30%的地塊很少，政府也不希望一輪一輪把地價(jià)抬升上去，因此對(duì)參拍企業(yè)還是有多方面要求的，地塊也分布在不同區(qū)域里�？梢哉f(shuō)，今年上海的土地市場(chǎng)比較活躍，但談不上火熱。政府還是希望大家理性對(duì)待市場(chǎng)”。

　　“今年公司上海區(qū)域銷售額可能同比增長(zhǎng)10%至20%�！鄙鲜龈吖鼙硎�，“其實(shí)我們也希望房?jī)r(jià)不要漲，房?jī)r(jià)漲得太快對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)各方面都沒(méi)有好處，對(duì)我們企業(yè)自身也沒(méi)有好處�！�

　　“今年上海市場(chǎng)給我的總體感覺(jué)是一手房?jī)r(jià)格穩(wěn)中略有升，市場(chǎng)成交量比前兩年要高，供應(yīng)量上去了，二手房市場(chǎng)也比較活躍。有了二手房這個(gè)‘池子’，放點(diǎn)‘水’就可以稀釋很多客戶需求。目前上海在售一手房約5萬(wàn)多套，二手房掛牌的大概有6、7萬(wàn)套，這十幾萬(wàn)套房也夠上海消化一段時(shí)間了。從全年去化來(lái)看，預(yù)計(jì)今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額會(huì)有增長(zhǎng)，但幅度不會(huì)特別大。”該高管如此預(yù)計(jì)。