改革開放以來，全要素生產(chǎn)率（TFP）的快速增長(zhǎng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ�一。但是，近年來，這一指標(biāo)卻出現(xiàn)了明顯下降。要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)，未來15年，我國(guó)的全要素生產(chǎn)率需要達(dá)到年均2.5%至3%的增長(zhǎng)，這也是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的最大挑戰(zhàn)。實(shí)現(xiàn)新發(fā)展格局的關(guān)鍵點(diǎn)在于：必須著力提升中國(guó)在全球產(chǎn)業(yè)鏈的位置、實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工的市民化以及更合理配置投資。高質(zhì)量發(fā)展下的中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs建設(shè)可以是一個(gè)關(guān)鍵突破口，也是問題的一部分答案。

　　提升全要素生產(chǎn)率

　　提升全要素生產(chǎn)率是實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，中國(guó)有四大優(yōu)勢(shì)。從2010年開始，我國(guó)全生產(chǎn)要素的年增速從4.4%下降為2.1%。根據(jù)“北大光華思想力”智庫平臺(tái)的測(cè)算，2035年我國(guó)要想達(dá)到基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的目標(biāo)，未來15年，全要素生產(chǎn)率需要實(shí)現(xiàn)年均2.5%-3%的增長(zhǎng)。

　　要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并非易事。一方面，截至目前，國(guó)際上完成了工業(yè)化之后，全要素生產(chǎn)率還能保持年均2%以上增速的經(jīng)濟(jì)體基本沒有。以美國(guó)為例，完成工業(yè)化進(jìn)程的一百年間，美國(guó)年均全要素生產(chǎn)率增速為2.1%，完成工業(yè)化后迅速降到1%以內(nèi)。另一方面，我國(guó)基本上已經(jīng)完成了工業(yè)化進(jìn)程，步入后工業(yè)時(shí)代，以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體，要進(jìn)一步提升全要素生產(chǎn)率比較困難。

　　但是，也應(yīng)當(dāng)看到四個(gè)有利因素：一是更徹底的改革開放，將提升資源配置效率；二是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的崛起，將提高產(chǎn)業(yè)效率；三是產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型需要新的基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心、基站、未來云的計(jì)算設(shè)備等投入運(yùn)營(yíng)，會(huì)給全要素生產(chǎn)率的提升提供來源；四是我國(guó)制造業(yè)在GDP中占比為27%-28%，而美國(guó)只有11%，我國(guó)未來制造業(yè)的比例應(yīng)該保持在20%以上，這將是全要素生產(chǎn)率重要的增速來源。

　　三方面破題

　　結(jié)合中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs建設(shè)，從更大視角看不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)、資本、資金能夠發(fā)揮的作用，可以從三方面破題。

　　首先，要提升我國(guó)在全球產(chǎn)業(yè)鏈的位置，形成供應(yīng)鏈閉環(huán)，基礎(chǔ)研發(fā)的投資比例必須提高。我國(guó)在全球產(chǎn)業(yè)鏈的位置如何呢？我國(guó)的進(jìn)出口總量，在全球貿(mào)易的參與度確實(shí)非常高。但是，評(píng)估一個(gè)國(guó)家國(guó)際貿(mào)易的戰(zhàn)略地位，主要看其在全球產(chǎn)業(yè)鏈的上游程度，即原材料、核心技術(shù)和核心部件等的占比，占比越高，說明戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)越明顯。

　　來自世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2018年的上游程度是0.01，美國(guó)同期為0.29，主要開放經(jīng)濟(jì)體平均為0.04。數(shù)值大更靠上游，可見我國(guó)在上游程度上仍處于劣勢(shì)。目前，我國(guó)不少產(chǎn)業(yè)的核心零部件主要依賴進(jìn)口，光伏產(chǎn)業(yè)15%的零部件、高鐵10%的零部件、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)80%以上的零部件都靠進(jìn)口。而關(guān)鍵零部件和核心技術(shù)，是形成新發(fā)展格局的重要環(huán)節(jié)，因此，必須加強(qiáng)基礎(chǔ)研究來提升我國(guó)核心技術(shù)的能力。目前，我國(guó)基礎(chǔ)研究投入在全部研發(fā)中占比只有5.5%至6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于許多發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，比如，在美國(guó)占比為18%、在法國(guó)占比為25%。補(bǔ)齊底層技術(shù)、核心技術(shù)的短板，需要經(jīng)年累月的投入。

　　其次，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷和人口流動(dòng)加速的情況下，只有真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工的“市民化”，才能釋放消費(fèi)能力、提升農(nóng)業(yè)的全要素生產(chǎn)率。

　　2017年，我國(guó)農(nóng)業(yè)貢獻(xiàn)了GDP的7.92%，但是用了27%的勞動(dòng)力人口，可以看出，農(nóng)業(yè)人均效率比較低，全要素生產(chǎn)率相對(duì)更低。

　　我國(guó)當(dāng)前的城市化率在60%左右，2035年城市化率會(huì)到75%甚至80%左右。根據(jù)筆者課題組的預(yù)測(cè)：2035年農(nóng)業(yè)占GDP的比例將減少為3%左右，就業(yè)人口降到6%左右，也就是說，我國(guó)超過20%的勞動(dòng)力人口將重新配置到高端制造業(yè)或者高端服務(wù)業(yè)�？墒�，目前來看，這部分就業(yè)人口在人力資本上沒有太多優(yōu)勢(shì)，配置過程注定會(huì)比較艱難。

　　同時(shí)，這些人群進(jìn)入城市也有實(shí)際問題：工作地和居住地不一致，很難釋放消費(fèi)潛力；不能在城市買房，農(nóng)村的宅基地就沒法流轉(zhuǎn)，也不利于農(nóng)業(yè)全要素生產(chǎn)率的提升。因此，怎樣讓農(nóng)民工真正的“市民化”也是需要思考的關(guān)鍵問題。

　　再次，投資需要合理的配置，目前，整個(gè)金融體系并沒有提供很多精確的價(jià)格信號(hào)對(duì)資源配置做出引導(dǎo)。

　　來自哈佛大學(xué)的研究顯示，大量的不動(dòng)產(chǎn)會(huì)集中于人均GDP相對(duì)較低的地方，這些地方人口流出，出現(xiàn)大量存量資產(chǎn)。如果不分析人口流向和聚集點(diǎn)，依然遵循舊的投資思路，還會(huì)形成新的產(chǎn)業(yè)過剩和存量資產(chǎn)，導(dǎo)致效率低下。

　　事實(shí)上，我國(guó)的人口問題主要是結(jié)構(gòu)問題。最優(yōu)的人口規(guī)模最容易產(chǎn)生新的產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施的投資也最合理；但是，目前我國(guó)88%的地市級(jí)人口嚴(yán)重不足，實(shí)際人口規(guī)模和最優(yōu)人口規(guī)模存在較大差距。如果投資“一刀切”，或者搞平均投資，必然導(dǎo)致無效投資或者過剩投資。

　　啟動(dòng)存量時(shí)代公積金制度改革

　　結(jié)合以上問題，筆者建議可以啟動(dòng)“存量時(shí)代的公積金制度改革”，也就是“住房公積金制度、租賃住房和REITs建設(shè)三位一體”的新一輪改革。

　　總體來看，可以理解為：住房公積金擴(kuò)大繳納面，將靈活就業(yè)人員（含農(nóng)民工）納入公積金服務(wù)范圍。社會(huì)資本（公募REITs或是其他長(zhǎng)期資本）、公積金部分資金、市場(chǎng)機(jī)構(gòu)聯(lián)合收購、運(yùn)營(yíng)、新建地方保障性住房、人才公寓、租賃住房，從供給端發(fā)力，為公積金繳納者提供多層次服務(wù)：愿意購房的用于購房，不想購房或者沒有能力購房的，提供長(zhǎng)期的住房保障和補(bǔ)貼。

　　這種改革方式，至少有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是有利于農(nóng)民工真正融入城市，消除因“身份識(shí)別”形成的各種不平等，真正釋放他們的消費(fèi)能力。二是有利于盤活地方政府的存量資產(chǎn)，幫助化解地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，大量地方資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率不高，債務(wù)不少，這種方式有可能形成市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)從而降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是投資收益率將大大高于公積金現(xiàn)有的收益率，可以增加職工和靈活就業(yè)人員繳納公積金的積極性，公積金投資收益也能補(bǔ)充養(yǎng)老金的不足。

　　今年，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合推出了公募REITs的試點(diǎn)，從生態(tài)建設(shè)的角度來看，底層資產(chǎn)逐漸向租賃住房等延展，市場(chǎng)潛力巨大。如果找到好的交易結(jié)構(gòu)，尋求到關(guān)鍵問題的破解思路，不僅有利于盤活存量資產(chǎn)，也有利于解決形成新發(fā)展格局亟需解決的結(jié)構(gòu)性問題，我國(guó)REITs的發(fā)展空間非常廣闊。