《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 胡巍 | 北京報(bào)道
�。ū疚目l(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第25期）
“2017年12月，新建商品住房網(wǎng)簽均價(jià)同比下降0.9%，自2016年10月份以來連續(xù)15個(gè)月環(huán)比不增長(zhǎng)�！�6月19日，《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2018）》（下稱“《白皮書》”）正式對(duì)外發(fā)布，這是其中的一段話。
《白皮書》這一住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域年度發(fā)展報(bào)告，由行業(yè)概況、重點(diǎn)專題、發(fā)展展望三個(gè)部分組成。2017年，北京房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)、住房保障領(lǐng)域呈現(xiàn)出何種特點(diǎn)？釋放了什么信號(hào)？
調(diào)控效果明顯，北京樓市降溫
2017年，北京市商品住房成交17.7萬(wàn)套，同比減少45.6%。其中，新建商品住房銷售4.3萬(wàn)套，同比減少26.5%；二手住房銷售13.4萬(wàn)套，同比減少49.8%。
可以發(fā)現(xiàn)，相比新房，二手房交易量下降幅度更明顯�！栋灼窋�(shù)據(jù)顯示，二手住房與新建商品住房銷售套數(shù)之比由2016年的4.6：1下降至2017年的3.1：1。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“新房限價(jià)，新房與二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，買新房更劃算。另一方面，由于從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，平房和法院拍賣房也加入限購(gòu)行列，使二手房交易量減少�！�
諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷認(rèn)為：“新房大多位于郊區(qū)，價(jià)格受到政府調(diào)控指導(dǎo)，相較二手房來說要便宜，因此調(diào)控后二手房交易幅度下降更大。從調(diào)控結(jié)果來看，新房、二手房成交均大幅下滑，說明效果顯著�！�
《白皮書》提到，商品住宅交易結(jié)構(gòu)中，首套、二套購(gòu)房比例分別為76.7%、23.3%。
趙秀池認(rèn)為，“76.7%這個(gè)比例比較正常，說明沒有房地產(chǎn)泡沫�！�
陳雷的看法是，首套購(gòu)房比例76.7%，這一數(shù)字遠(yuǎn)高于其他城市，主要原因是全國(guó)認(rèn)貸政策，已在異地有貸款記錄的購(gòu)房客在北京購(gòu)房門檻被極大提高。
《白皮書》顯示，商品住房交易中，新房以改善型為主。其中，套型面積在140平方米以上的占43.7%，比2016年提高7.5個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以下的占20.5%，比2016年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。二手房交易以中小戶型為主。90平方米以下套數(shù)占63.9%，比2016年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)；140平方米以上的占10.1%，比2016年下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，趙秀池分析稱：“二手房為中小戶型，大部分位于中心城區(qū)，擁有優(yōu)越的教育醫(yī)療資源，更受剛需購(gòu)房者青睞�！标惱讋t認(rèn)為：“新房由于位置較偏、單價(jià)低，而且受政府指導(dǎo)價(jià)格影響，盈利難。開發(fā)商為了盈利，更傾向于設(shè)計(jì)利潤(rùn)率高的大戶型。這一點(diǎn)確實(shí)不利于剛需購(gòu)房，所以部分地塊政府重啟了‘70/90政策’，也是在新房方面保障剛需利益。”（編者注：“70/90政策”，即2006年5月，九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。）
根據(jù)《白皮書》數(shù)據(jù)，2017年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3745.9億元，同比減少7.4%，增速比上年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的41.9%，同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資1725.5億元，同比減少11.6%。
陳雷認(rèn)為：“北京市要控制城市和人口規(guī)模，因此不會(huì)大幅度增加住宅土地供應(yīng)；另一方面，2017年政府鼓勵(lì)集體建設(shè)用地入市租賃市場(chǎng)，不需要擴(kuò)大住宅土地供應(yīng)。2017年的新增土地均為限價(jià)地塊和共有產(chǎn)權(quán)地塊，所以雖然看上去新增供應(yīng)減少，但是這兩種性質(zhì)地塊能最大限度保障剛需利益，所以是在不斷探索‘房住不炒’的調(diào)控路徑，推動(dòng)住房供給側(cè)改革。”
住房租賃市場(chǎng)同比增長(zhǎng)22.3%
據(jù)《白皮書》分析，2017年北京市住房租賃交易量增價(jià)穩(wěn)。據(jù)主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交數(shù)據(jù)推算，全市住房租賃市場(chǎng)累計(jì)交易246.8萬(wàn)套次，同比增長(zhǎng)22.3%。住房租賃規(guī)模與買賣（新建商品住房加二手住房）規(guī)模之比為13.9：1，明顯高于2016年的6.2：1。2017年，全市住房租賃平均月租金75.6元/平方米，較2016年上漲2.4%，漲幅回落13.3個(gè)百分點(diǎn)。
“租房是絕對(duì)的剛需，高房?jī)r(jià)下租房劃算，加之2017年推出了住房租賃新政，給承租人賦權(quán)，同時(shí)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展，加大了公租房與人才租賃房的供應(yīng)，使租賃交易量出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)�！壁w秀池說。
北京市也在積極籌集租賃房源。據(jù)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2017年底，北京市主要住房租賃企業(yè)向社會(huì)提供的租房房源約60.68萬(wàn)間（套）；“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”成交的企業(yè)自持租賃住房項(xiàng)目27個(gè)，其中已確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目8個(gè)，可提供租賃住房4473套，擬于2018年實(shí)現(xiàn)開工。
另外，北京市39個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目已辦理占地手續(xù)，面積約204公頃，完成任務(wù)指標(biāo)102%。2011年以來推出的首批5個(gè)集體土地租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目1.28萬(wàn)套房源，已陸續(xù)交付。此外，截至2017年12月底，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目共42個(gè)、約4.4萬(wàn)套，其中5個(gè)項(xiàng)目、3937套已申購(gòu)。
對(duì)此，陳雷向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說：“在市場(chǎng)供應(yīng)緊張的情況下，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)會(huì)緩解供需失衡局面，延后購(gòu)房時(shí)間。而共有產(chǎn)權(quán)房的大量入市，能極大滿足剛需購(gòu)房需求，使得市場(chǎng)能在短期及未來一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定�！�
趙秀池進(jìn)一步提到，租賃的需求也有高、中、低檔多個(gè)層次，房企提供的高品質(zhì)租賃住房，租金水平較高也屬正�，F(xiàn)象�！白饨鹚降母叩图热Q于供求關(guān)系，也取決于出租者的盈虧狀況與承租者的承受力，穩(wěn)定租金更多的要靠市場(chǎng)力量�！�
住房保障各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)超額完成
2017年，北京共建設(shè)籌集各類保障房6.5萬(wàn)套、竣工9萬(wàn)套，分別完成年度建設(shè)計(jì)劃的131%和151%。完成各類保障性住房（不含自住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）投資851.6億元，其中公共租賃住房完成86.6億元，經(jīng)濟(jì)適用住房31.9億元，限價(jià)商品住房100.3億元，棚戶區(qū)改造安置房632.8億元。
陳雷說：“2017年是棚改推行大年，政府棚改力度極大。但同時(shí)也要注意到棚改投資的不可持續(xù)性，后期棚改減弱后市場(chǎng)還需要做出相應(yīng)調(diào)整。而租賃市場(chǎng)是未來發(fā)展的重中之重，有了國(guó)家政策的支持，未來提升空間較大�！�
《白皮書》介紹，2017年分配北京市公共租賃住房1.16萬(wàn)套，公共租賃住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放1.97萬(wàn)戶、2.23億元，累計(jì)發(fā)放2.32萬(wàn)戶、5.42億元。此外，市場(chǎng)租房補(bǔ)貼新增家庭3500戶，實(shí)現(xiàn)16區(qū)全覆蓋，市場(chǎng)租房補(bǔ)貼發(fā)放1.93萬(wàn)戶、1.86億元，累計(jì)發(fā)放4.97萬(wàn)戶、14.51億元。
趙秀池說：“公租房有穩(wěn)定的租賃關(guān)系，又能落戶，租金比市場(chǎng)租金低，需求量較大；共有產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，政府又讓渡了使用權(quán)，對(duì)購(gòu)房人的吸引力也比較大；公租房和共有產(chǎn)權(quán)房的供給不斷增加，會(huì)減少購(gòu)買商品房的需求，對(duì)抑制房?jī)r(jià)也會(huì)產(chǎn)生一定作用�！�
《白皮書》提到，隨著北京經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，住房保障領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分的矛盾也日漸顯現(xiàn)，成為新階段改革創(chuàng)新的著力點(diǎn)：在建立“新北京人”專項(xiàng)分配長(zhǎng)效機(jī)制的同時(shí)，加大精準(zhǔn)保障力度，專項(xiàng)解決一批獲獎(jiǎng)農(nóng)民工、環(huán)衛(wèi)工人等特殊行業(yè)職工，以及首都城市發(fā)展需要的各類人才的基本住房需求；推行“以區(qū)為主”分配模式，由各區(qū)組織面向本區(qū)戶籍和在本區(qū)工作的家庭配租，不再組織全市大搖號(hào)，有效促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。
此外，住宅用地供應(yīng)規(guī)模加大，從源頭推動(dòng)住房供給側(cè)改革。2017年全年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，包括國(guó)有建設(shè)用地1000公頃（350公頃用于各類保障性住房的建設(shè)、650公頃用于商品住房的建設(shè)）、集體建設(shè)用地200公頃，以保障建設(shè)30萬(wàn)套住房用地需求。截至2017年底，北京市商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721公頃，集體土地建設(shè)租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，均超額完成供應(yīng)計(jì)劃。
“平穩(wěn)”是北京樓市的未來
在加強(qiáng)住房制度設(shè)計(jì)、完善租購(gòu)并舉住房供應(yīng)體系方面，《白皮書》介紹：北京將大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；穩(wěn)步推進(jìn)公租房建設(shè)管理；積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，其中面向符合條件的非京籍家庭配售的房源不少于30%。此外，還要落實(shí)2017—2021年住房供地計(jì)劃，新增住宅用地6000公頃，保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，全面推進(jìn)住有所居。
在抓好精準(zhǔn)調(diào)控和監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面， 2018年將堅(jiān)持“房住不炒”的定位，持續(xù)保持調(diào)控定力，做好精準(zhǔn)調(diào)控，完善交易管理服務(wù)機(jī)制，大力整頓市場(chǎng)行業(yè)秩序，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
趙秀池說：“為了實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的定位，北京通過限購(gòu)加碼限貸升級(jí)抑制投機(jī)需求，增加住房供應(yīng)，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立租購(gòu)并舉的住房制度，通過整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲，說明一系列調(diào)控新政是有效果的。未來仍然會(huì)通過供求雙向調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)供求平衡，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度會(huì)越來越小�！�
陳雷認(rèn)為，調(diào)控高壓下，新房市場(chǎng)較為穩(wěn)定，未來調(diào)控會(huì)持續(xù)下去，一旦有變化，政策會(huì)繼續(xù)加碼，所以未來樓市會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定。他還提到，土地是住房供應(yīng)的基礎(chǔ)，《2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》能有效保障未來2~7年內(nèi)市場(chǎng)上的供應(yīng)。“供應(yīng)充足下的供需平衡，使得市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，保證土地供應(yīng)充足也是政府長(zhǎng)效機(jī)制中的一個(gè)重要部分�！�
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國(guó)及北京歷史紀(jì)錄。經(jīng)過連續(xù)的樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后，市場(chǎng)對(duì)政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)在低位運(yùn)行。如果調(diào)控的目標(biāo)是市場(chǎng)平穩(wěn)，那么現(xiàn)在看，目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了�！苯窈�5年，北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。
