每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　1月27日上午，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（以下簡稱《通知》）,從增加二手房交易成本（增值稅免征從2年到5年）、人才限購升級（人才無房補�。�、限售加碼（從取得不動產(chǎn)證開始計算）、限售升級（10%以下中簽率項目）、關(guān)閉投機通道（落戶不滿5年只能買一套）等方面進一步加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，杭州這一調(diào)控政策直指一二手房價倒掛所產(chǎn)生的投機性需求。同時針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優(yōu)先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。預(yù)計此舉對于杭州樓市長期穩(wěn)定將起一定作用，尤其對于投機性購房有著明確的打擊態(tài)度，短期內(nèi)也會對杭州樓市起到降溫作用。

　　杭州市人民政府官網(wǎng)截圖

　　限購加碼：落戶不滿5年，只能買1套房

　　《通知》進一步加強住房限購，落戶杭州市未滿5年的，在限購范圍內(nèi)限購1套住房。將限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。

　　對此張波指出，將落戶5年內(nèi)鎖定限購一套，是打擊炒房行為的直接體現(xiàn)。杭州過去一年市場熱度較高，從數(shù)據(jù)來看，截至2020年底，杭州商品住宅成交量已連續(xù)6年突破10萬套（2020年為115904套）。更值得關(guān)注的是，杭州核心十區(qū)的商品住宅成交均價2020年環(huán)比上漲超過13%。通過需求側(cè)的調(diào)控，可有效抑制投機性需求的增長。

　　在張波看來，杭州這一政策的作用是堵漏洞，通過贈與方式來達到突破限購或者取得購房資格，尤其是政策中明確提出受贈家庭必須擁有購房資格，是明確對于“明贈暗買”的漏洞進行了有效封堵。

　　數(shù)據(jù)來源：中指研究院

　　值得一提的是，《通知》對2018年4月4日開始實施的《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》中確定的“無房家庭”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行了調(diào)整，新增一類無房家庭：2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓杭州市限購范圍內(nèi)住房的，在限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年，可認(rèn)定為無房家庭。

　　事實上，杭州在近幾年的人才爭奪戰(zhàn)中收獲頗豐，大量人口的流入也伴隨著市場購買力不斷增加。2020年杭州新引入的35歲以下大學(xué)生就超過了30萬人，大量的新市民居住問題也在不斷凸顯�！盀楸Ｕ闲率忻竦木幼⌒枨�，杭州從無房戶搖號優(yōu)先開始落手，并對無房戶進行了嚴(yán)格限定，此舉效果會較為明顯�！睆埐ū硎�。

　　此外，《通知》還完善了高層次人才優(yōu)先購房政策。明確自《通知》發(fā)布之日起，高層次人才轉(zhuǎn)讓杭州市限購范圍內(nèi)住房的，須在限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。

　　“從杭州2020年3月調(diào)整了高層次人才政策后，杭州的高層次人才流入速度明顯加快，2020年全年累計認(rèn)定A類至E類高層次人才超過2萬名，引入人才后如何留住人才，更好讓人才實現(xiàn)安居樂業(yè)，在保障高層次搖號優(yōu)先的同時，還明確限定了其無房的背景。”張波表示，杭州此舉在保障高層次人才購房需求的同時，也精準(zhǔn)封堵利用政策進行投機的可能性。

　　限售升級：新房中簽率小于10%，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓

　　《通知》進一步加強住房限售，規(guī)定杭州市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。優(yōu)先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優(yōu)先購買方式取得的商品住房，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　資料來源：中指研究院整理

　　在剛剛過去的2020年，尤其是上半年杭州新房搖號狂熱，以遠(yuǎn)洋西溪公館為代表的現(xiàn)房項目因可立即套現(xiàn)引發(fā)“瘋狂”搖號。再加上7月24日杭州市政府被約談，政策開始收緊，下半年杭州接連出臺的兩次新政可以說是“調(diào)控政策的精細(xì)化版”，表現(xiàn)出力度小、更靈活的特征，側(cè)重打擊“假落戶、假離婚、假人才、假無房戶”，其落腳點在于填補此前搖號政策、人才優(yōu)先購房政策的漏洞，繼續(xù)穩(wěn)定市場預(yù)期。從新政落地的實際效果來看已經(jīng)在市場上有了一定體現(xiàn)，如“萬人搖”現(xiàn)象不再出現(xiàn)、無房戶的中簽率有所提升等。

　　“但由于一二手房價的存在，市場的投機性需求依然存在。為消除市場隱患，從后續(xù)交易環(huán)節(jié)上進行調(diào)控，可有效引導(dǎo)市場預(yù)期，同時可將短期炒作性需求快速清場。”張波表示，本次杭州限售升級，可有效降低市場熱度，持續(xù)房價整體穩(wěn)定。

　　與此同時，《通知》還進一步加強稅收調(diào)節(jié)，明確杭州市限購范圍內(nèi)，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

　　張波表示，此舉增加了交易環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)讓成本，由于強化流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，稅收疊加到房價將有可能超出購房者預(yù)期，阻礙潛在需求向?qū)嶋H需求轉(zhuǎn)化，形成二手房的降價壓力，從而實現(xiàn)二手房市場的房價穩(wěn)定。但單一靠稅收政策對市場影響力度有限，結(jié)合政策中的限購和限售政策，組合力度的效力就會持久。