個人購房3年限售！ 深圳樓市打響一線城市個人限賣第一槍

    高質(zhì)量發(fā)展探新路

　　“深圳此前已是全國樓市調(diào)控最嚴(yán)城市，此番嚴(yán)上加嚴(yán)，將進(jìn)一步遏制住房價非合理上漲�！毙鞐髋袛�，未來隨著政策收緊，大趨勢還是穩(wěn)健。

　　深圳房地產(chǎn)市場響起了一聲驚雷。

　　7月31日傍晚，深圳公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱：《通知》)，標(biāo)志著深圳樓市新政終于落地。這也是自2016年發(fā)布“104”新政后，深圳房地產(chǎn)市場在時隔21個月后再次收緊調(diào)控，并且依舊頗為嚴(yán)厲。

　　這份《通知》共4點，全文不足千字，然而條條精準(zhǔn)有力，具體包括直接暫停企業(yè)在深圳購買商品住房、個人新購住房在3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓、離婚2年內(nèi)買房貸款的首付比例不低于七成等。

　　從政策著力點來看，此番深圳通過強(qiáng)化各方面“限制”，直接向公司買房、離婚買房等投機(jī)炒房行為展開打擊。

　　多位受訪專家指出，此番深圳升級樓市調(diào)控政策，在一線城市中第一個開始了全面升級限售，對于市場來說影響比較大，基本杜絕了短期炒作的可能性。新政實施后基本將能較好地堵住此前的政策漏洞，也體現(xiàn)了打擊的精準(zhǔn)性和調(diào)控的長效機(jī)制。

　　按下公司買房“暫停鍵”

　　《通知》重申要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，進(jìn)一步促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“加強(qiáng)法人單位購買住房管理”被《通知》置于首位，明確要暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在該市購買商品住房。同時，深圳還強(qiáng)調(diào)在《通知》發(fā)布之日起，就停止辦理企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽手續(xù)。

　　這意味著又一城市對企業(yè)購房關(guān)上大門。近期，西安、長沙和上海等不少城市均已出臺類似舉措，不約而同著手限制企業(yè)買房。

　　這背后原因是，近年隨著限購政策收緊，一些投機(jī)者開始利用公司買房進(jìn)而炒房。同時，一些城市由于一二手房價倒掛，一手房交易成本相對較低，也吸引投資者利用公司參與一手樓搖號。這顯然不利于房市穩(wěn)定，也開始迫使越來越多的城市出手遏制。

　　具體到深圳，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒也表示，近期，深圳一些熱點項目以公司名義購房的數(shù)量占房源總套數(shù)的20%以上，部分手握大量資金的買家通過注冊公司搖號購房，對剛需形成擠壓。

　　“這項政策的出臺及時且必要�！蓖蹁h表示，此番深圳限制企業(yè)購房，有利于堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進(jìn)行炒房，同時也有助于“搖號購房”的公平性，防止企業(yè)“與民爭利”。

　　深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓分析，深圳限制公司買房，主要目標(biāo)是對準(zhǔn)所謂的“投資公司”，近期深圳一些“投資公司”購房較為活躍，它們對推高市場短期交易起到明顯作用。

　　“這將是此次深圳調(diào)控政策中較為精準(zhǔn)有力的舉措，也沒有偏離此前業(yè)內(nèi)的判斷，并且干凈利落，不留漏洞�！毙鞐髡f。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者還注意到，與上海此前的政策對比，深圳對企業(yè)購房所采取的限制手段是“暫�！�，而上海的方式則是開出非常嚴(yán)格的資格要求，比如成立滿5年、累計在上海納稅100萬元等。

　　對此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，對公司買房賣房的限制，不排除深圳未來仍然將出臺更多細(xì)則，進(jìn)一步規(guī)范。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就持此觀點，他認(rèn)為，深圳后續(xù)對公司購房或有更多管控，這符合當(dāng)前全國購房的基調(diào)，這樣也利好短缺房源的更公平分配。

　　限售限“離婚炒房”

　　從《通知》來看，“限售”主要覆蓋兩方面。一是針對公寓，深圳明確，《通知》發(fā)布之日起，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。有觀點認(rèn)為，“限售”是有力武器。

　　這項旨在“加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運營管理”的政策，同時還要求各類新供應(yīng)用地(含招拍掛、城市更新、征地返還用地等)上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途。企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當(dāng)一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。

　　徐楓表示，深圳公寓價格從2015年飆升，逐漸成為炒房者的“投資圣地”，遏制公寓市場過熱，將為整體樓市提供風(fēng)向標(biāo)。

　　王鋒也表示，近五年，深圳成交再轉(zhuǎn)手的商務(wù)公寓占總成交規(guī)模的70%左右，近一年半個人和企業(yè)炒作商務(wù)公寓也比較明顯。該政策的出臺有利于進(jìn)一步抑制市場投機(jī)行為，堵住社會資金炒作商務(wù)公寓的漏洞，并且有助于確保產(chǎn)業(yè)用地供給和增加租賃供應(yīng)。

　　徐楓也表示，此番深圳強(qiáng)化調(diào)控，將間接推動租賃市場發(fā)展，包括租賃房源的供應(yīng)量增加，“都將在政策引導(dǎo)下流入租賃市場”。

　　另一方面，“限售”也直接指向個人。《方案》強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理，明確居民家庭新購買商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，限售將直接打擊純粹的投機(jī)購房者，這項政策的巨大威力在于：讓持有周期拉長、持有成本提高。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對商品房和公寓分別規(guī)定3年和5年的限售期，利于確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，對炒房也將有較大的約束作用。

　　王鋒表示，深圳個人限售政策的實施，有利于抑制短期炒作和非理性購房，防止未來過度拋售可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，則有利于住房合理流動。

　　此番深圳對“離婚炒房”也采取了措施：對購房人離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。

　　這亦是明顯的“打補丁”、“補漏洞”的舉措。業(yè)界也指出，隨著新政實施，深圳房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作空間將被進(jìn)一步有效壓縮。

　　“深圳此前已是全國樓市調(diào)控最嚴(yán)城市，此番嚴(yán)上加嚴(yán)，將進(jìn)一步遏制住房價非合理上漲�！毙鞐髋袛�，深圳近年房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)逐漸出現(xiàn)橫盤態(tài)勢，未來隨著政策收緊，大趨勢還是穩(wěn)健。